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Immobilier en France quand on vit à l'étranger : acheter, louer, vendre

Beaucoup de Français de l'étranger gardent ou achètent un bien en France. Les démarches sont possibles à distance, mais la fiscalité du non-résident a ses règles propres. Ce guide donne les repères, sans chiffres qui changent chaque année. Mis à jour le 12/09/2026.

Acheter depuis l'étranger

L'achat peut se faire par procuration authentique établie devant notaire ou au consulat, et la signature à distance est possible chez le notaire. Les banques prêtent aux non-résidents avec des conditions plus strictes (apport, assurance, justificatifs de revenus étrangers) : comparez tôt. Voir banque du non-résident.

Louer son bien

Les loyers de source française restent imposables en France pour un non-résident, dans le cadre de la convention fiscale avec le pays de résidence, et se déclarent chaque année (déclaration des revenus des non-résidents). Une gestion par agence ou un mandat de gestion facilite les visites, l'état des lieux et le suivi des impayés. Les obligations du bailleur (diagnostics, encadrement des loyers dans certaines villes) s'appliquent quel que soit votre lieu de résidence.

Vendre

La plus-value réalisée par un non-résident est imposable en France selon des règles spécifiques, avec des exonérations possibles sous conditions (par exemple pour la première cession d'un logement en France par certains expatriés). Selon le pays de résidence et le prix, la désignation d'un représentant fiscal peut être exigée. Les taux et abattements en vigueur sont sur impots.gouv.fr ; le notaire calcule et prélève l'impôt à la vente.

Taxes locales et résidence secondaire

Un logement conservé en France et non loué est traité comme une résidence secondaire : taxe d'habitation maintenue, majoration possible dans les zones tendues, déclaration d'occupation à mettre à jour dans l'espace impots.gouv.fr. Voir aussi impôts du non-résident et retour en France.

Étape par étape : mettre un bien en location depuis l'étranger

La fiscalité du bien loué dépend d'abord de sa nature : logement nu ou meublé.

• Logement non meublé : les loyers relèvent des revenus fonciers, imposés soit au régime micro-foncier, soit au régime réel. Selon l'administration, si le montant brut des revenus fonciers perçus par le foyer fiscal en 2025 n'excède pas 15 000 € (charges non comprises) et si vous ne louez pas d'immeuble bénéficiant d'un régime particulier, vous relevez du micro-foncier : un abattement de 30 % est appliqué automatiquement, sans déclaration annexe 2044. Au-delà, ou sur option, le régime réel s'applique avec la déclaration 2044.
• Logement meublé : les revenus relèvent des bénéfices industriels et commerciaux et se reportent sur la déclaration complémentaire 2042-C-PRO, avec une distinction entre loueur professionnel et non professionnel. Les règles ont été modifiées à compter des revenus 2025, notamment pour les meublés de tourisme : consultez la page officielle de l'année en cours avant de choisir votre régime.
• Chaque année : déclarez ces revenus avec votre déclaration de revenus de non-résident, en ligne. Si vous optez pour le taux moyen, vous déclarez vos revenus mondiaux, uniquement pour calculer ce taux.
• Dès qu'un occupant change : mettez à jour la déclaration d'occupation (voir plus bas).

Sources : impots.gouv.fr — Je suis non-résident et je donne en location un bien non meublé. Comment sont imposés mes revenus fonciers ? ; impots.gouv.fr — Je suis non-résident. Je donne en location un bien meublé, quelles sont mes obligations fiscales ? (consulté le 26/09/2026).

Vendre : représentant fiscal et exonérations, ce que dit l'administration

Le représentant fiscal. La vente d'un bien en France par un non-résident nécessite en principe la désignation d'un représentant fiscal, sauf dispense. Trois dispenses automatiques sont prévues : le cédant est domicilié dans un État de l'Union européenne ou dans un État de l'Espace économique européen ayant conclu certaines conventions d'assistance administrative (Islande et Norvège) ; le prix de cession est inférieur ou égal à 150 000 €, seuil apprécié par cédant ; la cession bénéficie d'une exonération de plus-value, au regard de l'impôt sur le revenu comme des prélèvements sociaux, du fait de la durée de détention (22 ans pour l'impôt sur le revenu, 30 ans pour les prélèvements sociaux).

Peuvent être représentants fiscaux une société ou un organisme accrédité de façon permanente, une banque ou un établissement de crédit exerçant en France, l'acquéreur s'il est domicilié fiscalement en France, ou toute autre personne domiciliée fiscalement en France, à l'exclusion des notaires et des avocats ; elle doit alors être accréditée par l'administration.

Les exonérations. D'après la fiche de l'administration sur les plus-values immobilières des non-résidents, deux exonérations sont notamment prévues, sous conditions cumulatives : la vente de l'ancienne résidence principale en France, avec une cession au plus tard le 31 décembre de l'année suivant le transfert du domicile fiscal et la libre disposition du bien entre le départ et la vente ; et, pour les ressortissants de l'Union européenne ou de l'EEE, une exonération plafonnée à 150 000 € de plus-value nette imposable, dans la limite d'une résidence par contribuable. Cette fiche date de 2022 : vérifiez les taux et conditions en vigueur avant de vous engager.

Sources : impots.gouv.fr — Je vends un bien immobilier en France où je suis non résident. Est-ce que je dois désigner un représentant fiscal, qui et auprès de quel service ? ; impots.gouv.fr — Plus-values immobilières (consulté le 26/09/2026).

Documents et formalités à préparer

• Une procuration authentique, si vous ne pouvez pas vous déplacer. Selon France Diplomatie, le décret du 20 novembre 2020 pérennise l'acte notarié avec comparution à distance pour les procurations authentiques : il faut prendre l'attache d'un notaire en France pour en bénéficier. Certains actes, dont les ventes immobilières nécessitant une publicité foncière, doivent être établis en la forme notariée.
• Un acte établi dans les formes locales, lorsque la procuration n'est pas possible : il peut, sous conditions, être établi par une institution locale équivalente au notaire, puis reconnu en France après légalisation, apostille ou dispense. Renseignez-vous auprès de votre notaire en France.
• La certification de signature au consulat pour un acte sous seing privé, une fois le projet d'acte établi par un notaire en France ; cette démarche est payante et se fait devant un agent diplomatique ou consulaire, sur présentation d'une pièce d'identité.
• Votre numéro fiscal et votre état civil complet (y compris le nom avant et après mariage le cas échéant), à préciser dans vos échanges avec l'administration.
• Les justificatifs de l'occupation du bien et, pour la vente, ceux qui permettent d'établir votre domicile fiscal et la durée de détention.

Sources : France Diplomatie — Établir ou demander la copie d'un acte notarié à l'étranger ; impots.gouv.fr — Je suis non-résident. J'ai des biens immobiliers en France. (consulté le 26/09/2026).

Impôts locaux et déclaration d'occupation : ce qui reste géré en France

Vos impôts locaux (taxe foncière, taxe d'habitation, contribution à l'audiovisuel public) restent de la compétence du service des impôts des particuliers du lieu de situation du bien, pour toutes vos questions, vos paiements et vos réclamations, même si vous êtes non-résident. Un règlement par virement se fait auprès du service indiqué sur l'avis d'impôt.

Depuis la suppression de la taxe d'habitation sur les résidences principales en 2023, elle reste applicable aux résidences secondaires et aux locaux vacants. Les propriétaires doivent donc déclarer pour chaque local à quel titre ils l'occupent et, s'ils ne l'occupent pas eux-mêmes, l'identité des occupants ou la raison de l'inoccupation. La déclaration se fait dans l'espace Finances publiques, rubrique « Biens immobiliers » (service « Gérer mes biens immobiliers »), à chaque changement d'occupation, et avant le 1^er juillet selon les indications de l'administration. Les propriétaires dont rien n'a changé depuis la dernière déclaration en sont dispensés.

Enfin, la déclaration foncière est obligatoire pour toute nouvelle construction ou en cas de travaux d'agrandissement ; elle doit être transmise dans les 90 jours de l'achèvement des travaux.

Sources : impots.gouv.fr — Est-ce que je dépends systématiquement du Service des impôts des particuliers non-résidents (SIPNR) ? ; impots.gouv.fr — La déclaration d'occupation ; impots.gouv.fr — Vous êtes propriétaire ? Remplissez vos obligations déclaratives avec le service « Gérer mes biens immobiliers » (consulté le 26/09/2026).

Erreurs fréquentes

• Oublier la déclaration d'occupation après un changement de locataire ou un départ.
• Supposer qu'une dispense de représentant fiscal va de soi : les dispenses sont énumérées (résidence dans l'UE ou l'EEE concerné, prix, durée de détention) ; vérifiez laquelle s'applique à votre cas.
• Confondre revenus fonciers et revenus commerciaux : un logement nu et un logement meublé ne suivent pas les mêmes règles ni les mêmes formulaires.
• Ne pas comparer taux minimum et taux moyen avant de déclarer ses loyers.
• Payer un impôt local au service des non-résidents au lieu du service du lieu du bien.
• Ne pas se renseigner auprès de l'administration de son pays de résidence : elle peut exiger la déclaration de l'ensemble de vos revenus.

Sources : impots.gouv.fr — Je suis non-résident et je donne en location un bien non meublé. Comment sont imposés mes revenus fonciers ? ; impots.gouv.fr — Est-ce que je dépends systématiquement du Service des impôts des particuliers non-résidents (SIPNR) ? ; impots.gouv.fr — Je vends un bien immobilier en France où je suis non résident. Est-ce que je dois désigner un représentant fiscal, qui et auprès de quel service ? (consulté le 26/09/2026).

Ce qui change selon votre profil

Salarié expatrié qui conserve son logement. Le bien non loué est traité comme un local dont l'occupation doit être déclarée ; s'il est loué, ses loyers sont déclarés dans votre déclaration de non-résident.

Retraité propriétaire de plusieurs biens. Selon l'administration, un patrimoine immobilier net situé en France supérieur à 1,3 million d'euros au 1^er janvier peut entraîner l'impôt sur la fortune immobilière, qui se déclare avec la déclaration de revenus (formulaire 2042-IFI) ou, sans revenus déclarés, sur la déclaration 2042-IFI-COV.

Famille qui prévoit de rentrer. Pour les personnes qui transfèrent leur domicile fiscal en France après avoir été domiciliées hors de France, l'IFI ne porte, sous conditions, que sur les biens situés en France jusqu'au 31 décembre de la cinquième année suivant leur retour. Voir notre guide retour en France.

Copropriétaires ou héritiers qui vendent à plusieurs. Le seuil de 150 000 € de prix de cession qui dispense de représentant fiscal s'apprécie par cédant ; le plafond de 150 000 € de plus-value exonérée s'apprécie lui aussi au niveau du cédant.

Sources : impots.gouv.fr — Comment et où déclarer et payer mon Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) ? ; impots.gouv.fr — Je vends un bien immobilier en France où je suis non résident. Est-ce que je dois désigner un représentant fiscal, qui et auprès de quel service ? ; impots.gouv.fr — Je suis non-résident. J'ai des biens immobiliers en France. (consulté le 26/09/2026).

Questions fréquentes

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Questions fréquentes

Informations générales, sans valeur de conseil individualisé : les démarches officielles s'effectuent auprès du consulat, des caisses et des administrations compétentes, vers lesquels chaque section renvoie.